Le Pinel s'est éteint. Dix dispositifs restent — immobiliers et financiers — pour transformer un impôt subi en patrimoine construit. Sélection, comparaison, accompagnement.
10 dispositifs actifs
01 / 10
Immobilier · 01
Le statut bailleur privé 2026, accessible au plus grand nombre.
3,5-5,5 %
amortissement / an
9 ans
engagement ferme
8-12 k€
plafond annuel
03
Loi Malraux
Restaurer le patrimoine, hors plafond des niches.
22 à 30 % de réduction sur 400 000 € de travaux, hors plafonnement global des niches fiscales.
30 %
réduction max
120 k€
écon. sur 4 ans
Hors
plafond niches
Anne & Marc · 42 ans
Problématique
Revenus combinés de 120 k€, imposition à 30 %. Besoin de réduire l'impôt tout en construisant un patrimoine pérenne.
Solution
Déf. foncierAcquisition d'un appartement ancien en zone tendue à rénover. Travaux éligibles de 25 000 € : 10 700 € imputés sur le revenu global la 1re année, 14 300 € reportés sur les revenus fonciers (10 ans).
−3 210 €
économie IR an 1
−9 960 €
IR + PS sur 5 ans
Julien · 38 ans
Problématique
Propriétaire de plusieurs biens locatifs nus, imposition élevée sur les revenus fonciers (≈ +27 % de prélèvements). Cherche un dispositif pour annuler l'impôt sur les loyers.
Solution
LMNP réelTransformation d'un studio en location meublée (215 000 € + mobilier 15 000 €). Bascule au régime réel : amortissement annuel ≈ 10 000-13 000 € qui neutralise totalement le résultat fiscal. (Note LF 2025 : amortissements réintégrés à la PV à la revente.)
0 €
impôt loyers / an
−3 500 à 4 800 €
économie / an vs micro-BIC
Sophie · Cadre dirigeante · 51 ans
Problématique
Cadre dirigeante, revenus 250 k€/an, TMI 45 %. Plafonnement des niches fiscales atteint. Besoin d'un levier qui en sort.
Solution
Monument hist.Acquisition d'un château classé MH avec programme de travaux de 225 000 €. Déduction intégrale des travaux du revenu global, sans plafonnement des niches fiscales.
−101 250 €
économie totale IR (TMI 45 %)
0 €
plafond niches
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Communication promotionnelle. Les dispositifs de défiscalisation immobilière présentés (déficit foncier, LMNP, Denormandie, Malraux, Monument Historique) comportent des risques spécifiques à tout investissement immobilier : vacance locative, dégradation du bien, fluctuation des loyers et de la valeur du bien, évolution de la fiscalité (LF 2025 : réintégration des amortissements LMNP dans la PV immobilière ; fin du Pinel au 31/12/2024). L'avantage fiscal effectif dépend du respect scrupuleux des conditions légales (plafonds, durées de détention, zones, agréments). Les rendements locatifs affichés sont indicatifs et ne sont pas garantis. L'activité de transaction immobilière est exercée sous la Carte T n° CPI 7301 2024 000 000 014 délivrée par la CCI Savoie (loi Hoguet n° 70-9 du 02/01/1970). L'activité d'intermédiation en financement (crédit immobilier) est exercée sous le statut COBSP catégorie mandataire non exclusif(art. R. 519-4 I 1° CMF) enregistré à l'ORIAS sous le n° 23002291, sous le contrôle de l'ACPR. Un bilan patrimonial personnalisé est recommandé avant toute acquisition.
