96 Md€
Encours total des SCPI en France
Source : ASPIM · décembre 2025
Souscrivez vos SCPI via Hagnéré Patrimoine et SCPI via Hagnéré : récupérez jusqu'à 3 % de cashback
Hagnéré Patrimoine · Comparateur SCPI 2026
Comparateur SCPI 2026
Comparez 27 SCPI sur le rendement, les frais détaillés, la zone d'investissement, le SRI et les scénarios de performance officiels — données issues des DIC PRIIPs, bulletins T4 2025 et rapports annuels 2024-2025.
ORIAS 23002291 · CIF · COA · COBSP · Carte TSans engagement
27SCPI suivies
6 ansd'historique
DICofficiels PRIIPs
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Chargement du comparateur 27 SCPI…
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Combien je récupère ?
80 000 €
10 000 €500 000 €
Frais d'entrée moyens marché (≈ 10 %)−8 000 €
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+2 400 €Estimation indicative. Cashback effectif déterminé selon la SCPI sélectionnée et les conditions de la lettre de mission. Les SCPI à 0 % de frais d'entrée ne sont pas éligibles au cashback.
Comparatif transparent
Avec ou sans Hagnéré Patrimoine
Sur les 3 tickets les plus représentatifs de notre clientèle. Le cashback est versé sous 60 jours après validation de la souscription.
| Ticket | Sans Hagnéré | Avec Hagnéré |
|---|---|---|
50 000 € Frais marché 10 % | 0 € restitué Net invest. 45 000 € | +1 500 € Cashback 3 % |
150 000 € Frais marché 10 % | 0 € restitué Net invest. 135 000 € | +4 500 € Cashback 3 % |
500 000 € Frais marché 10 % | 0 € restitué Net invest. 450 000 € | +15 000 € Cashback 3 % |
- Versement sous 60 jours après réception des parts SCPI
- Conditions formalisées dans la lettre de mission MIF II / DDA
- Cumulable avec démembrement, AV, SCPI à crédit
- Conforme art. L.541-8-1 CMF (devoir de conseil CIF)
Pourquoi un cashback ? Lors d'une souscription SCPI, la société de gestion verse une commission de placement à votre intermédiaire (5 à 10 % des frais d'entrée). Hagnéré Patrimoine vous en restitue jusqu'à 3 %. Pratique encadrée par l'art. L.541-8-1 du Code monétaire et financier et la directive MIF II.
Le marché SCPI en 2025-2026
Un marché de 96 milliards d'euros
Avec plus de 200 SCPI cotées sur le marché français, la difficulté n'est plus de trouver une SCPI mais de sélectionner celle qui correspond à votre fiscalité, votre horizon et vos objectifs. Notre comparateur analyse 27 SCPI représentatives des stratégies dominantes en 2026 (européennes, ISR, santé, logistique, sans frais d'entrée).
5,2 Md€
Collecte nette 2025 toutes SCPI
ASPIM · 27 % de progression vs 2024
4,72 %
Taux de distribution moyen 2025
Méthode ASPIM · brut de fiscalité
27
SCPI suivies dans ce comparateur
Mises à jour T4 2025 · DIC officiels
Communication promotionnelle. Les SCPI présentent un risque de perte en capital, de liquidité (délai de revente non garanti) et de baisse du prix de part. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures. Avant toute souscription, lisez le DIC PRIIPs et les statuts.
Comprendre la SCPI
Les 4 piliers à maîtriser
Avant de comparer un TD ou un SRI, il faut savoir ce qu'ils mesurent. Les 4 cartes ci-contre couvrent l'essentiel — la définition d'une SCPI, la méthode ASPIM de calcul du rendement, la structure des frais et le contenu réglementaire du DIC PRIIPs.
- Nature
- Société Civile de Placement Immobilier
- Régulateur
- AMF · Autorité des Marchés Financiers
- Cadre
- Code monétaire et financier · art. L.214-86
01
Une SCPI, c'est quoi exactement ?
Un véhicule d'investissement collectif qui détient un parc immobilier professionnel (bureaux, commerces, santé, logistique). En achetant des parts, vous percevez votre quote-part des loyers nets de charges et de gestion, redistribués trimestriellement ou mensuellement.
02
Le taux de distribution (TD) — méthode ASPIM
TD = dividende brut versé sur l'année / prix de souscription au 1er janvier. Un TD de 5 % signifie 50 € de revenus pour 1 000 € investis. Le TD est brut de fiscalité et n'inclut pas les variations de prix de part. Standard imposé par l'ASPIM en 2022 pour comparer les SCPI sur une base homogène.
03
Frais : entrée, gestion, transaction
Frais de souscription : 0 à 12 % (prélevés à l'entrée ou à la sortie). Frais de gestion : 8 à 20 % des loyers, déjà déduits du TD. Frais de transaction sur arbitrages : 0 à 5 %. Les SCPI à capital variable sans frais d'entrée (Iroko Zen, Remake Live) compensent par une commission de cession ou un délai de jouissance étendu.
04
DIC PRIIPs : SRI, scénarios, coûts totaux
Le Document d'Informations Clés (PRIIPs, règlement UE 1286/2014) impose pour chaque SCPI : un SRI 1-7 (indicateur synthétique de risque), 4 scénarios de performance (stress, défavorable, modéré, favorable) et un coût total annualisé. À lire impérativement avant souscription.
Top SCPI par catégorie
5 angles pour filtrer le marché
Le « meilleur » TD ne fait pas la meilleure SCPI pour vous. Voici les 5 critères structurants que nous utilisons en cabinet pour sélectionner les SCPI selon le profil patrimonial. Les exemples cités sont représentatifs — la sélection définitive se fait avec le comparateur ci-dessus et un audit personnalisé.
Performance brute
01
Meilleur taux de distribution 2025
Les SCPI nouvelle génération (zéro frais d'entrée, sourcing opportuniste) affichent les TD les plus élevés du marché 2025 — souvent au-dessus de 6 % brut. À pondérer par leur historique court (moins de 5 ans).
Exemples présents au comparateur
Iroko ZenRemake LiveComèteSofidynamic
Frais zéro
02
0 % de frais d'entrée
Modèle direct-to-consumer : le souscripteur paie sa part au prix de souscription brut, sans commission de placement. Compensation par une commission de cession à la sortie ou un délai de jouissance étendu.
Exemples présents au comparateur
Iroko ZenRemake LiveComèteEden
Avantage fiscal
03
100 % européenne (ou ≥ 70 %)
Détention en direct : les loyers étrangers ne sont pas soumis à la CSG/CRDS française pour les contribuables affiliés à un régime de Sécurité sociale d'un autre État UE/EEE/Suisse (jurisprudence de Ruyter, CJUE C-623/13). Méthode du taux effectif ou crédit d'impôt selon la convention fiscale du pays. Gain net potentiel +1 à +2 points selon TMI et pays.
Exemples présents au comparateur
Corum OriginIroko ZenPierval SantéRemake Live
ESG / ISR
04
Label ISR / SFDR Article 8 ou 9
Investissement socialement responsable certifié par le Ministère des Finances. SFDR : article 8 (caractéristiques ESG) ou article 9 (objectif durable). Critère devenu structurant pour les institutionnels et les épargnants engagés.
Exemples présents au comparateur
PFO2Pierval SantéCap FoncièresSofidynamic
Patrimoine
05
Démembrement temporaire disponible
Acheter la nue-propriété décotée (50-65 % de la valeur) pendant 5-10 ans, sans fiscalité ni IFI durant le démembrement. À l'échéance, reconstitution gratuite de la pleine propriété (art. 1133 CGI). Stratégie patrimoniale puissante.
Exemples présents au comparateur
Corum OriginPFO2PrimovieÉpargne Pierre
Sélections illustratives, non hiérarchiques. Pour aller plus loin sur le volet européen, consultez notre dossier dédié aux SCPI européennes. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures.
Comparer ces SCPI maintenantMéthodologie & sources
6 sources documentaires vérifiables
Aucun chiffre du comparateur ne provient d'une estimation maison. Toutes les données affichées peuvent être tracées vers un document officiel : DIC PRIIPs (réglementaire), bulletin trimestriel (société de gestion) ou rapport annuel (CAC). Les liens de téléchargement sont accessibles dans la fiche détaillée de chaque SCPI.
01
Documents d'Informations Clés (DIC PRIIPs)
Règlement UE 1286/2014. Pour chaque SCPI : SRI 1-7, scénarios de performance (stress, défavorable, modéré, favorable), coût total annualisé, durée recommandée. Document réglementaire publié par la société de gestion et révisé annuellement.
Source réglementaire — opposable
02
Bulletins trimestriels T4 2025
Communication officielle de la société de gestion à ses associés. Couvre la collecte trimestrielle, le TOF, le nombre d'immeubles, la surface totale, les principales acquisitions, le pipeline et la valeur du parc.
Source société de gestion · révisée chaque trimestre
03
Rapports annuels 2024-2025
Comptes annuels approuvés en assemblée générale. Source du taux de distribution officiel (méthode ASPIM), de la capitalisation, du prix de souscription, du prix de retrait, de la valeur de réalisation et de reconstitution.
Source comptable certifiée · CAC
04
Répartition géographique détaillée
Pondération par pays au capital investi (et non simplement à la surface). Calculée à partir des bulletins T4 2025 ou, à défaut, du rapport annuel. Permet d'identifier les SCPI éligibles à la jurisprudence de Ruyter.
Pondération capital · pays par pays
05
Historiques 6 ans (TD, prix, TOF)
Reconstitution année par année du taux de distribution, du prix de part au 31/12, de la variation de prix de part et du TOF. Permet de visualiser la trajectoire d'une SCPI au-delà du cliché annuel — particulièrement utile en sortie de cycle immobilier.
2019-2025 · 7 millésimes
06
Méthode ASPIM (taux de distribution)
Le TD est calculé selon le standard ASPIM 2022 : dividende brut versé sur l'année divisé par le prix de souscription au 1er janvier. Cette méthode harmonise la comparaison entre SCPI à capital variable et à capital fixe — applicable depuis 2022.
Standard ASPIM · décembre 2022
SCPI vs autres véhicules immo
Pourquoi la SCPI plutôt qu'un autre véhicule ?
Comparaison sur 8 critères structurants : ticket, gestion, liquidité, rendement, fiscalité, levier, succession et IFI. La SCPI gagne sur la simplicité et l'effort de gestion, l'AV en UC ajoute la couche fiscale et successorale, l'immobilier direct conserve le levier maximal.
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SCPI
OPCI
Immobilier direct
AV en UC
Ticket d'entrée
Dès 200 € en assurance vie · 1 000 € en direct
Dès 100 € en assurance vie · 5 000 € en direct
150 000 € minimum (apport + frais notaire)
Dépend du contrat et de l'UC immobilière logée
Effort de gestion
Aucun — gestion 100 % déléguée à la société de gestion
Aucun — gestion mixte immobilier + financier
Élevé — recherche, achat, locataires, travaux, fiscalité
Aucun — l'assureur gère via la société de gestion
Liquidité
Marché secondaire organisé · délai 1 à 6 mois selon SCPI
Rachat sous 2 mois (poche actifs liquides 30-50 %)
Compromis + acte 3 à 6 mois · forte sensibilité au marché
Rachat partiel/total en 1-2 mois (art. L.132-21 C. ass.)
Rendement net potentiel
TD 4-7 % brut · 2,5-5 % net après IR/PS selon TMI
3-5 % brut · plus volatile (poche financière)
Rendement brut 3-6 % · cash-flow net souvent négatif à crédit
Identique SCPI mais minoré des frais de gestion AV (0,5-0,8 %)
Fiscalité courante (revenus)
Revenus fonciers (ou taux effectif si SCPI européenne)
Revenus mobiliers PFU 30 % (poche financière hybride)
Revenus fonciers · CSG/CRDS 17,2 % systématiques
Aucune fiscalité tant que pas de rachat (capitalisation)
Effet de levier crédit
Oui · intérêts déductibles art. 31-I-1°-d CGI
Limité · intérêts déductibles uniquement à hauteur de la quote-part foncière (art. 31-I-1°-d CGI)
Oui · meilleure éligibilité bancaire (hypothèque)
Crédit Lombard adossé au contrat (jusqu'à 80 %)
Imposition au décès
Droits de succession sur la valeur des parts au barème classique
Idem SCPI
Droits de succession + obligation de partage entre héritiers
Hors succession civile · abattement 152 500 €/bénéficiaire 990 I
Inclusion IFI
Oui · valeur des parts incluse intégralement
Oui · au prorata de la composante immobilière
Oui · valeur vénale du bien
Oui · au prorata des UC immobilières (art. 972 bis CGI)
Comparatif synthétique. Aucun véhicule n'est universellement supérieur — l'arbitrage dépend de votre TMI, horizon, IFI, stratégie successorale et capacité d'emprunt. Bilan patrimonial offert pour calibrer.
Profils & stratégies SCPI
5 profils, 5 stratégies distinctes
La meilleure SCPI dépend de votre âge, votre TMI, votre horizon et la structure (PP, SCI, holding) qui détient les parts. Voici les 5 cas que nous traitons le plus souvent en cabinet — chacun avec un angle distinct.
Jeune actif01
Vous démarrez votre patrimoine (25-40 ans)
Vous avez 5 000 à 50 000 € à placer et un horizon long. Vous voulez générer du cash-flow régulier sans gérer de locataires, et démarrer le compteur SCPI tôt pour amortir les frais d'entrée.
Stratégie cabinet
Mix SCPI européennes en assurance-vie : démarrage du compteur 8 ans, ticket dès 200 €, fiscalité du contrat AV (abattement 4 600/9 200 € après 8 ans)
Exemple chiffré
5 000 € en SCPI européennes via assurance vie partenaire, puis 200 €/mois sur 25 ans à un rendement net hypothétique de 4,5 %/an : capital potentiel ~125 000 € pour 65 000 € versés (hypothèses non garanties).
0 % PS
loyers étrangers exonérés
Cadre TMI 30-41 %02
Vous optimisez votre fiscalité (40-55 ans)
Vous payez 30 à 41 % d'IR sur le marginal. Une SCPI française à 5 % brut vous redonne ~2,8 % net après IR + PS 17,2 %. Une SCPI européenne en taux effectif vous rend ~4,2 % net — l'écart est de 1,4 point.
Stratégie cabinet
Mix SCPI européennes (rendement net) + SCPI démembrée NP (zéro fiscalité 5-10 ans + sortie pleine propriété)
Exemple chiffré
150 k€ : 100 k€ en SCPI européennes (Iroko Zen, Remake Live) + 50 k€ en NP 7 ans (décote ~35 %). Revenus immédiats 4,2 k€/an net + plus-value ~17 k€ à terme.
+1,4 pt
rendement net vs SCPI France
Senior 60+03
Vous cherchez des revenus complémentaires
Vous êtes proche ou en retraite. Votre TMI est descendu à 11-30 %. Objectif : compléter votre pension par un cash-flow stable, sans risque locatif individuel, en gardant la main sur la liquidité.
Stratégie cabinet
SCPI distribution mensuelle, mix santé + diversifiées européennes pour étaler le risque géographique et sectoriel
Exemple chiffré
300 k€ répartis : 100 k€ Pierval Santé (santé Europe), 100 k€ Iroko Zen (Europe diversifiée), 100 k€ Corum Origin. Cash-flow brut ~14 k€/an, net ~11 k€/an après IR (TMI 30 %) sur la part française et taux effectif sur la part étrangère.
1 200 €/mois
cash-flow net moyen sur 300 k€
TNS / profession libérale04
Vous arbitrez entre PER et SCPI (35-55 ans)
Profession libérale ou indépendant TMI 41-45 %. Le PER déduit à l'entrée (gain immédiat) mais bloque jusqu'à la retraite. La SCPI génère du revenu courant immédiat mais ne déduit pas — sauf via le déficit foncier sur SCPI fiscales.
Stratégie cabinet
Combo PER (déduction) + SCPI européennes (cash-flow + diversification) en parallèle, calibré sur votre plafond 154 bis
Exemple chiffré
TNS BNC 120 k€ : 30 k€ PER (économie IR ~13 k€) + 50 k€ SCPI européennes (revenus ~2 k€/an nets). Patrimoine équilibré liquide/bloqué.
Combo
PER + SCPI européennes
Holding / SCI à l'IS05
Vous logez de la trésorerie pro (cession, dividendes)
Holding patrimoniale, SCI à l'IS post-cession, ou trésorerie d'exploitation excédentaire. Objectif : faire travailler 200 k€ à 2 M€ avec un horizon 5-10 ans, déductibilité IS des charges, sortie souple en dividendes.
Stratégie cabinet
SCPI dans un contrat de capitalisation PM : base IS forfaitaire 105 % × TMOP × capital (art. 238 septies E), différé fiscal puissant, antériorité conservée
Exemple chiffré
Holding 500 k€ : capi PM (Cardif ou Vie Plus) avec UC SCPI européennes 60 % + fonds euros 40 %. Base IS forfaitaire ~16 k€/an, IS effectif ~4 k€/an au lieu de l'IS réel sur loyers.
238 septies E
base forfaitaire IS
Pour aller plus loin
Page dédiée — SCPI européennes 2026
Mécanique fiscale détaillée, top 8 SCPI européennes, simulateur, jurisprudence de Ruyter.
Loger ses SCPI en assurance-vie
Abattement 152 500 €/bénéficiaire, fiscalité réduite après 8 ans, 3 assureurs partenaires.
Combiner SCPI et PER
Déduction fiscale immédiate (TMI 30-45 %) + cash-flow SCPI européennes en parallèle.
Guide pilier — SCPI 2026
Tout savoir sur les SCPI : fonctionnement, fiscalité, stratégies, risques.
SCPI à crédit — effet de levier
Banques spécialisées, fourchettes de taux 2026, intérêts déductibles (art. 31-I-1°-d CGI).
Démembrement temporaire SCPI
Décote 30-45 %, sortie de l'IFI (art. 968 CGI), reconstitution gratuite (art. 1133 CGI).
Cas pratiques chiffrés
4 dossiers réels du cabinet
Cas anonymisés tirés de notre portefeuille — du cash simple au démembrement et à la trésorerie holding. Chaque cas cite l'allocation retenue, le cadre fiscal et les chiffres clés. Hypothèses non garanties.
Cas 0155 ans · Lille
M. Bernard
100 k€ trésorerie · TMI 30 % · objectif revenus complémentaires
SCPI européennes en cash · 3 lignes diversifiées
- Allocation
- 40 k€ Iroko Zen (Europe) + 35 k€ Remake Live (Europe) + 25 k€ Pierval Santé (Europe)
- TD moyen pondéré 2025
- 5,8 % brut · ~4,3 % net (mix 70 % Europe + 30 % part française type Pierval Santé, méthode du taux effectif et TMI 30 %)
- Cash-flow annuel net
- ≈ 4 300 € · soit ~360 €/mois de revenus complémentaires
- Cadre fiscal
- Loyers étrangers déclarés via 2047 puis report 2042 ligne 4BK/8TK (méthode taux effectif, neutralise l'IR français)
Cas 0242 ans · Paris
Mme Lefèvre
TMI 41 % · achat à crédit · effet de levier
SCPI à crédit · 200 k€ sur 20 ans
- Financement
- 200 k€ à 4,1 % sur 20 ans (banque spécialisée SOFIAP / CFCAL / CACF)
- Allocation
- Mix Corum Origin + Iroko Zen + Sofidynamic — TD pondéré 5,6 %
- Mécanique fiscale
- Intérêts d'emprunt déductibles des revenus fonciers (art. 31-I-1°-d CGI)
- Cash-flow
- Revenus 11,2 k€/an · Mensualité 14,7 k€/an · Effort 3,5 k€/an pendant 20 ans
- Patrimoine à terme
- 200 k€ de parts SCPI capitalisées (hors variation prix) + ~50 k€ d'économie IR + PS cumulée sur 20 ans (intérêts d'emprunt déduits art. 31-I-1°-d CGI, base ~93 k€ × TMI 41 % + 17,2 %)
Cas 0360 ans · Bordeaux
Couple Dubois
200 k€ disponibles · transmission progressive aux 2 enfants
Démembrement temporaire NP 8 ans
- Stratégie
- Achat de la nue-propriété sur 8 ans (décote ~37 %) chez Corum Origin / PFO2
- Investissement
- 200 k€ versés pour 317 k€ de pleine propriété à terme
- Pendant 8 ans
- Aucun revenu donc aucune fiscalité IR/PS · sortie de l'assiette IFI
- À l'échéance
- Reconstitution gratuite de la pleine propriété (art. 1133 CGI) · pas de PV imposable
- Donation programmée
- Donation de la NP aux enfants en année 7 pour purger 100 k€/parent (art. 779 CGI)
Cas 04Holding patrimoniale post-cession
Holding Cassiopée
500 k€ trésorerie post-cession · IS 25 %
Capi PM avec UC SCPI européennes
- Outil
- Contrat de capitalisation personne morale (Cardif PM ou Vie Plus PM)
- Allocation
- 60 % UC SCPI européennes (Iroko Zen, Remake Live, Corum) + 40 % fonds euros
- Mécanique fiscale
- Base IS forfaitaire 105 % × TMOP × capital initial (art. 238 septies E CGI)
- IS effectif
- Avec TMOP ~3,3 % : base ~17,3 k€/an · IS 25 % ≈ 4,3 k€/an pendant la phase d'épargne
- Sortie
- Cession de parts ou rachat partiel · liquidation progressive en dividendes ou apport-cession
Cas anonymisés et adaptés. Les chiffres sont indicatifs, propres à chaque situation patrimoniale ; ils ne préjugent pas des résultats futurs et ne constituent ni conseil personnalisé ni recommandation.
Conditions d'investissement
5 conditions à vérifier avant de souscrire
La SCPI est accessible à 80 % des épargnants français — encore faut-il vérifier les 5 conditions structurantes : le ticket et l'horizon, la fiscalité applicable, la liquidité organisée et l'impact IFI éventuel.
01
Ticket d'entrée
Dès 200 € en assurance vie (UC SCPI), 1 000 € en direct chez la plupart des sociétés de gestion. Versements programmés mensuels possibles à partir de 50 € chez certains acteurs (Iroko Zen, Remake Live).
02
Horizon recommandé
8 à 10 ans minimum pour amortir les frais d'entrée. Pour les SCPI sans frais (0 % entrée + commission cession), 5 ans peuvent suffire. Le DIC PRIIPs indique la durée recommandée — ne pas la confondre avec un blocage légal (la SCPI reste cessible à tout moment).
03
Fiscalité courante
SCPI française : revenus fonciers au barème IR + PS 17,2 %. SCPI européenne : taux effectif ou crédit d'impôt selon la convention fiscale, sans PS 17,2 % (jurisprudence de Ruyter, CJUE C-623/13). Frais de gestion déjà déduits du TD versé.
04
Liquidité organisée
Pas de marché coté. La société de gestion organise l'achat-vente sur un marché secondaire interne : carnet d'ordres pour SCPI à capital variable, fixing périodique pour les SCPI à capital fixe. Délai de revente moyen 1 à 6 mois selon la SCPI et le contexte de marché.
05
Inclusion IFI
Les parts de SCPI sont incluses dans l'assiette IFI à hauteur de la valeur des parts. Exception : la nue-propriété temporaire sort les parts de l'assiette pendant toute la durée du démembrement (art. 968 CGI). Stratégie utile au-delà de 1,3 M€ de patrimoine immobilier.
Pièges et erreurs fréquentes
Les 7 erreurs à absolument éviter
Identifiées sur les dossiers SCPI audités en cabinet en 2024-2025. Chaque erreur peut coûter 5 à 30 % de rendement net cumulé sur la durée d'investissement — bien plus que les frais de souscription eux-mêmes.
01
Comparer uniquement le taux de distribution
Le TD seul ignore les frais d'entrée (1 à 12 %), la variation de prix de part, le TOF, l'historique de gestion et la qualité du parc. Une SCPI à 6 % brut avec 10 % de frais d'entrée et un TOF dégradé peut être moins rentable qu'une SCPI à 5 % à 0 % de frais avec un patrimoine premium.
Erreur à éviter
02
Sous-estimer les frais de souscription
À 8-10 % de frais d'entrée, il faut typiquement 3 à 5 ans de loyers pour les amortir. Si vous revendez avant l'horizon recommandé, les frais ne sont pas récupérés. Solution : SCPI sans frais d'entrée si l'horizon est inférieur à 8 ans, ou SCPI premium au-delà de 10 ans.
Erreur à éviter
03
Ignorer la fiscalité réelle (taux marginal)
Une SCPI française à 5 % brut donne ~2,8 % net après IR + PS 17,2 % à TMI 30 %, et ~2,1 % net à TMI 41 %. Les SCPI européennes (taux effectif ou crédit d'impôt) rendent ~4,2 % net à TMI 30 % grâce à l'exonération PS 17,2 %. Toujours raisonner en rendement NET fiscalisé.
Erreur à éviter
04
Confondre prix de souscription et valeur de réalisation
Le prix de souscription peut s'écarter de la valeur de réalisation (valeur du patrimoine net) jusqu'à ±10 % selon l'art. L.214-109 du Code monétaire et financier (révision obligatoire pour les SCPI à capital variable). Une SCPI dont la valeur de réalisation est inférieure au prix de souscription présente un risque de baisse de prix de part — révision possible à la hausse comme à la baisse.
Erreur à éviter
05
Tout miser sur une seule SCPI
Le risque locatif et géographique se concentre. Une diversification sur 3 à 5 SCPI (européennes + santé + diversifiée + ISR) lisse le risque sectoriel et la dépendance à une seule société de gestion. Tickets désormais accessibles dès 200 € en assurance vie.
Erreur à éviter
06
Acheter en direct quand l'AV serait plus pertinente
L'achat en direct cumule les fiscalités IR + PS sur les loyers et entre dans la succession au barème classique. Loger des SCPI en assurance vie permet : abattement annuel 4 600/9 200 € après 8 ans, fiscalité réduite, transmission 152 500 €/bénéficiaire avant 70 ans (art. 990 I CGI).
Erreur à éviter
07
Oublier l'IFI sur le patrimoine immobilier global
Les parts de SCPI s'ajoutent à votre résidence principale, locatif direct, SCPI/OPCI logés en AV, etc. Au-delà de 1,3 M€ de patrimoine immobilier net, IFI dû. Solution : démembrement temporaire en nue-propriété (sortie d'assiette IFI pendant 5-15 ans, art. 968 CGI).
Erreur à éviter
+3 % de votre capital
Jusqu'à 3 % de cashback exclusif
Pour chaque souscription SCPI réalisée via notre cabinet, nous vous reversons jusqu'à 3 % de notre commission de placement sous forme de cashback (versement sous 60 jours après réception des parts). Mécanique transparente, formalisée dans la lettre de mission MIF II / DDA, conforme art. L.541-8-1 CMF.
AXA · Cardif · Vie Plus
Architecture ouverte multi-assureurs
Accès aux SCPI en direct, en assurance vie (AXA, Cardif, Vie Plus / Suravenir) ou en contrat de capitalisation personne morale. Pas de quotas SCPI imposés — vous restez libre de votre allocation immobilière.
27 SCPI suivies
Sélection rigoureuse 27 SCPI
Plus de 200 SCPI sur le marché français. Notre comparateur isole les 27 SCPI représentatives des stratégies dominantes 2026 — européennes, ISR, santé, logistique, sans frais d'entrée. Mise à jour T4 2025.
DIC + bulletins + rapports
Données traçables aux DIC officiels
Aucun chiffre estimé maison : DIC PRIIPs (réglementaire), bulletins T4 2025 (société de gestion), rapports annuels CAC. Téléchargement direct des documents officiels depuis chaque fiche SCPI.
CIF · COA · COBSP · Carte T
Conseiller dédié certifié AMF / ORIAS
CGP titulaire des accréditations CIF, COA, COBSP et Carte T (ORIAS 23002291). Vous avez un interlocuteur unique qui connaît votre dossier, votre TMI et votre stratégie patrimoniale globale.
Démembrement · crédit · capi · AV
Stratégies patrimoniales avancées
Démembrement temporaire NP/UF (art. 1133 CGI), SCPI à crédit (déduction art. 31-I-1°-d CGI), SCPI en SCI à l'IS, capi PM (art. 238 septies E), AV multigénérationnelle, transmission 990 I — nous structurons votre allocation SCPI dans une vision patrimoniale globale.
Suivi tout au long de la vie
Suivi annuel & arbitrages
Revue de performance, rééquilibrage, arbitrages programmés, alertes sur révision de prix de part ou variation de TOF. Votre patrimoine SCPI évolue avec votre vie — sans friction ni délai.
Notre processus
01
Bilan patrimonial offert
1 h avec un expert pour analyser votre situation : patrimoine, fiscalité, IFI, objectifs, profil de risque, horizon.
02
Sélection sur-mesure
Allocation SCPI calibrée sur votre TMI, votre horizon et votre stratégie successorale. Mix européennes / France / sectorielles.
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Souscription guidée
Bulletin de souscription, KYC, déclaration LCB-FT, signature électronique. Délai de jouissance précisé pour chaque SCPI.
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Pilotage & reporting
Revue annuelle, arbitrages sans frais, accès en temps réel à la valeur de vos parts et aux bulletins trimestriels.
Première consultation 100 % gratuite et sans engagement — réservation en ligne selon vos disponibilités.
Démarrer maintenantGlossaire SCPI
Lexique des indicateurs SCPI
12 termes techniques et indicateurs réglementaires à maîtriser avant de comparer une SCPI — les notions qui structurent le DIC PRIIPs, le bulletin trimestriel et le rapport annuel.
- TD (Taux de Distribution)
- Méthode ASPIM 2022 : dividende brut versé sur l'année divisé par le prix de souscription au 1er janvier. Brut de fiscalité, n'inclut pas la variation de prix de part. Standard imposé pour comparer les SCPI sur une base homogène.
- TOF (Taux d'Occupation Financier)
- Loyers effectivement perçus / loyers théoriques si le parc était loué à 100 %. Un TOF supérieur à 95 % traduit une bonne gestion locative. À surveiller : les SCPI dont le TOF baisse plusieurs trimestres consécutifs.
- SRI (Indicateur Synthétique de Risque)
- Échelle 1-7 imposée par le règlement PRIIPs (UE 1286/2014). Pour les SCPI, généralement 2 (faible) à 4 (moyen). SRI 3 le plus courant. Plus le SRI est élevé, plus le potentiel de rendement ET de perte est important.
- ASPIM
- Association française des Sociétés de Placement Immobilier. Fédère les sociétés de gestion de SCPI/OPCI/OPPCI. Édite les statistiques de marché trimestrielles et standards comme la méthode TD 2022.
- DIC PRIIPs
- Document d'Informations Clés réglementaire (règlement UE 1286/2014). 3 pages standardisées : SRI, scénarios de performance (stress, défavorable, modéré, favorable), coût total annualisé, durée de détention recommandée. Obligatoire avant toute souscription.
- Valeur de réalisation
- Valeur du patrimoine net de la SCPI (immeubles à valeur d'expertise + actifs financiers - dettes), divisée par le nombre de parts. Sert de référence pour réviser le prix de souscription (art. L.214-109 CMF pour les SCPI à capital variable, écart toléré ±10 %).
- Valeur de reconstitution
- Valeur de réalisation + droits et frais que la SCPI supporterait pour reconstituer son patrimoine au prix de marché. Indicateur clé : un prix de souscription bien en-dessous de la valeur de reconstitution = SCPI sous-évaluée vs son parc réel.
- RAN / RAC
- RAN = Report À Nouveau (réserve de revenus non distribués des années précédentes). RAC = Réserves d'Acquisition Capital. Ces réserves servent à lisser les distributions en cas de baisse temporaire de loyers — un RAN élevé est un atout de stabilité.
- Délai de jouissance
- Période entre la souscription et le premier versement de loyers (typiquement 3 à 6 mois). La société de gestion utilise ce délai pour identifier et acquérir un nouvel immeuble. Plus court chez les SCPI sans frais d'entrée (parfois 1-2 mois).
- Méthode taux effectif (SCPI européennes)
- Convention fiscale qui calcule l'IR français au taux moyen du foyer puis applique un crédit d'impôt égal à l'impôt français correspondant aux revenus étrangers. Résultat : 0 € d'IR français sur loyers étrangers. Aussi : exonération PS 17,2 % (jurisprudence de Ruyter, CJUE C-623/13).
- Capital variable / capital fixe
- Capital variable : la SCPI émet de nouvelles parts en continu et organise les rachats sur carnet d'ordres. Capital fixe : nombre de parts figé, marché secondaire en confrontation périodique de l'offre et de la demande. La majorité des SCPI modernes sont à capital variable.
- Démembrement temporaire
- Achat de la nue-propriété (NP) à prix décoté pendant une durée fixe (5 à 15 ans), reconstitution gratuite de la pleine propriété à l'échéance (art. 1133 CGI). Aucun revenu, aucune fiscalité IR/PS, sortie de l'assiette IFI. L'usufruit est détenu par un tiers (souvent une société).
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Foire aux questions
Tout savoir sur le comparateur SCPI.
Méthodologie ASPIM, indicateurs DIC PRIIPs, fiscalité française vs européenne, stratégies de sélection — les réponses aux questions clés.
- Une SCPI (Société Civile de Placement Immobilier) est un véhicule d'investissement collectif régi par les art. L.214-86 et suivants du Code monétaire et financier. Elle détient un parc immobilier professionnel (bureaux, commerces, santé, logistique) et redistribue les loyers nets de charges et de gestion sous forme de dividendes trimestriels ou mensuels. La société de gestion est agréée par l'AMF.
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