Communication à caractère promotionnel. Le crédit immobilier engage l’emprunteur. Aucun versement avant déblocage des fonds (art. L.322-2 C. conso.). Voir disclaimer en bas de page.
Résidence principale, investissement locatif ou refinancement — votre crédit immobilier mérite d’être négocié, comparé et intégré à votre stratégie patrimoniale globale (IFI, fiscalité, retraite, transmission). Pas seulement un taux : un conseil durable.
35 %
Plafond HCSF
taux d’endettement maximum
25 ans
Durée maximale
27 ans si différé VEFA
10 j
Délai de réflexion
art. L.313-34 C. conso.
Le bon réflexe : raisonner TAEG, pas taux nominal
Le taux nominal est un taux brut. Le TAEG inclut frais de dossier, garantie, courtage — c’est le seul indicateur légal de comparaison (art. L.314-1 C. conso.). Comparez toujours les TAEG entre banques, jamais les taux nominaux.
Communication à caractère promotionnel. Hagnéré Patrimoine, courtier en opérations de banque et services de paiement (COBSP), inscrit à l’ORIAS sous le n° 23002291, contrôlé par l’ACPR. Aucun versement n’est exigé avant l’obtention des fonds (art. L.322-2 C. conso.). Étude personnalisée recommandée — résultats simulés à titre indicatif.
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Avant de signer un compromis
Délai global
Compromis · offre · signature
6-10 sem.
Étude 100 % gratuite · sans engagement · honoraires uniquement en cas de déblocage des fonds.
Acronymes utiles
Avant de comparer les taux, comprendre le cadre fixé par le HCSF et le Code de la consommation. Les marges de manœuvre sont précises — les pièges aussi.
35 %
Plafond d’endettement
HCSF · décision D-HCSF-2021-7 du 29/09/2021
25 ans
Durée maximale
27 ans si différé VEFA ≥ 2 ans
10 j
Délai de réflexion
Art. L.313-34 C. conso. (loi Scrivener)
0,7 %
Mainlevée hypothèque
Coût indicatif en cas de revente anticipée
Le crédit immobilier ne se résume pas à un taux. Le bon choix dépend de votre projet (RP, locatif, mutation), de votre TMI et de votre horizon. Quatre familles à connaître avant tout compromis.
Standard du marché — chaque mensualité rembourse une part de capital et une part d’intérêts. Représente 85 % des crédits immobiliers en France (ACPR, 2024). Recommandé pour résidence principale et secondaire. Exemple : 200 000 € sur 20 ans à 3,40 % ≈ 1 145 €/mois (assurance comprise).
Vous ne payez que les intérêts pendant la durée, le capital est remboursé à l’échéance via un placement adossé (assurance-vie nantie). Optimisé locatif TMI ≥ 41 %. Exemple : 250 000 € sur 15 ans à 3,90 % ≈ 813 €/mois d’intérêts seuls + AV nantie ≈ 1 100 €/mois (~6 060 €/an d’économie d’impôt à TMI 41 %).
Crédit court 12-24 mois pour acheter avant de vendre. Plafonné à 70-80 % de la valeur du bien à vendre. Intérêts intercalaires + capital à la vente. Exemple : 70 % × 300 000 € à 4,30 % ≈ 753 €/mois pendant 18 mois.
Prêt complémentaire (et non alternative) à cumuler avec un prêt principal amortissable. Pour primo-accédants (RFR N-2 sous plafond), quotité 10 à 50 % selon zone, composition du foyer et tranche de revenus. Neuf élargi à tout le territoire depuis 2025 (LFI 2025 art. 90).
Le crédit immobilier optimal n’existe pas dans l’absolu. Il dépend de votre projet, de votre TMI, de votre horizon et de votre stratégie patrimoniale d’ensemble.
TMI 30 %, 4 200 € net/mois, achat RP 280 000 €
Apport 15 %, amortissable 25 ans, taux d’endettement 32 %. PTZ cumulable selon zone et RFR. Délégation d’assurance loi Lemoine = économie ≈ 14 800 € sur la durée (cf. cas Marc ci-dessous).
TMI 41 %, SCI familiale, locatif 350 000 € Bordeaux
Financement 100-110 % possible (bien + frais), intérêts déductibles BIC/foncier. Revenus locatifs intégrés à 70 % dans la capacité d’emprunt. Arbitrage in fine vs amortissable chiffré : économie d’impôt cumulée ≈ +42 900 € sur 15 ans en in fine TMI 41 %.
Vente résidence Paris 750 000 € + achat Annecy 480 000 €
Prêt relais 18 mois sur 70 % du bien à vendre = 525 000 € à 4,30 %/an d’intérêts intercalaires, basculé en amortissable à la signature de la vente. Sécurise le calendrier sans pression de prix.
Patrimoine IFI 1,8 M€, refinancement résidence secondaire 600 000 €
Crédit immobilier déductible de la base IFI (art. 974 CGI) : 600 000 € de dette réduisent l’assiette taxable, soit ≈ -7 200 €/an d’IFI évité (taux marginal 1,2 %). Intégré dans la stratégie globale (PER, AV, holding, transmission).
35 % maximum des revenus nets (HCSF, décision D-HCSF-2021-7). Inclut toutes les charges de crédit (mensualités + assurance). Flex pool 20 % pour dérogations bancaires.
10 % minimum attendu pour couvrir frais de notaire et garantie. 20-30 % pour les meilleures conditions. Excellents profils : 110 % possible (bien + frais).
25 ans standard. 27 ans si différé d’amortissement ≥ 2 ans (VEFA, travaux ≥ 25 % du coût total). Décision D-HCSF-2023-1 du 29/06/2023.
Caution Crédit Logement (~1,2 %, mainlevée allégée), hypothèque conventionnelle (~1,8-2 %), ou hypothèque légale spéciale du prêteur de deniers (art. 2402, 1° C. civ.).
Obligatoire (DC, PTIA, ITT). Délégation libre depuis loi Lemoine 2022. Coût 0,10 à 0,50 %/an. Économie 30-60 % vs assurance groupe bancaire.
Cible amortissable 25 ans + PTZ si éligible. Délégation assurance loi Lemoine = économie 15-25 k€ sur la durée. Mise en concurrence 5-7 banques.
Notre recommandation
Amortissable + PTZ + délégation assurance
Arbitrage amortissable (cash-flow positif) vs in fine (déduction maximale TMI 41-45 %). Financement 110 % possible. Caution croisée des associés probable.
Notre recommandation
In fine adossé AV ou amortissable selon cash-flow
Prêt relais 12-24 mois sur 70-80 % du bien à vendre. Bascule en amortissable au moment de la vente. Sécurise le calendrier sans pression.
Notre recommandation
Prêt relais + amortissable jumelé
Renégociation taux si delta ≥ 0,7 % et capital restant ≥ 70 k€. Sinon rachat externe (autre banque) si meilleures conditions globales — coût mainlevée à intégrer.
Notre recommandation
Audit comparatif IRA/mainlevée vs gain TAEG
Six dimensions à comparer avant de choisir. Le bon prêt dépend de votre projet ET de votre TMI, pas seulement du taux affiché.
| Critère | Amortissable | In fine | Relais |
|---|---|---|---|
| Mécanique de remboursement | Atout :Capital + intérêts dégressifs | Neutre :Intérêts seuls + capital à terme | Neutre :Intérêts intercalaires + capital à vente |
| Durée typique | Atout :15 à 25 ans | Atout :10 à 20 ans | Neutre :12 à 24 mois |
| Taux indicatif (mai 2026) | Atout :2,90 à 3,90 % | Neutre :3,40 à 4,40 % | Neutre :3,80 à 4,80 % |
| Public cible | Atout :RP, secondaire, locatif standard | Atout :Locatif TMI ≥ 41 % | Atout :Achat-revente, mutation |
| Effet de levier fiscal | Neutre :Intérêts déductibles foncier réel | Atout :Maximal (intérêts ≈ constants) | Limite :Limité (durée courte) |
| Garantie / placement adossé | Atout :Caution ou hypothèque | Neutre :+ AV nantie obligatoire | Neutre :Garantie sur bien à vendre |
Analyse capacité d’emprunt (HCSF 35 %), simulation TAEG, cohérence patrimoniale (IFI, fiscalité, retraite). Délivré sous 24-72 h.
Mise en concurrence panel bancaire élargi. Négociation taux, frais, assurance. Sélection des meilleures offres sous 1 semaine.
Collecte justificatifs, constitution complète, dépôt auprès de la banque retenue. Suivi instruction 1-2 semaines.
Émission de l’offre de prêt. Délai légal 10 jours calendaires obligatoires (art. L.313-34) avant signature.
Acte authentique notaire, déblocage des fonds, remise des clés. Première mensualité le mois suivant.
Un courtier généraliste vous obtient un taux. Un CGP intègre ce taux dans une stratégie patrimoniale. Hagnéré Patrimoine fait les deux — sous un seul interlocuteur, sans rétro-commission cachée.
Courtier en Opérations de Banque (COBSP), CIF et COA enregistrés à l’ORIAS, contrôlé par l’ACPR, couvert par une assurance RCP conforme aux exigences réglementaires.
Vérifier sur orias.fr« Il nous arrive régulièrement de dire non à un client quand le crédit ne correspond pas à ses objectifs ou à sa situation. Nous le réorientons alors vers le produit ou la solution réellement adaptée à ses besoins. »
Quentin Hagnéré, fondateur
ORIAS 23002291, COBSP + CIF + COA. Honoraires uniquement en cas de déblocage des fonds. Aucun versement avant obtention (art. L.322-2 C. conso.).
Analyse capacité d’emprunt HCSF 35 %, simulation TAEG, cohérence patrimoniale (IFI, fiscalité, retraite). Délivrée sous 1 à 3 jours ouvrés.
Banques généralistes, banques privées, établissements spécialisés expatriés/locatif. Mise en concurrence systématique sur taux, frais et assurance.
Crédit intégré dans la stratégie globale : LMNP, SCI, PER, IFI art. 974 CGI, transmission. Pas seulement un taux — un raisonnement durable.
Accompagnement complet : montage du dossier, négociation, délégation d’assurance loi Lemoine, suivi notarial, déblocage des fonds.
Rémunération transparente · Notre statut COBSP (art. L.519-1 CMF) pour le crédit et CIF (art. L.541-1 CMF) pour le conseil en investissement nous obligent à recommander uniquement ce qui est adapté à votre situation. Mandat écrit conforme art. L.519-6 CMF signé avant toute démarche bancaire.
Calcul capacité d’emprunt, mensualité, TAEG, amortissement détaillé.
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LMNP, Denormandie, Jeanbrun, SCI : tous les leviers fiscaux 2026.
Avant tout crédit, vérifiez la cohérence patrimoniale globale.
Inscrit à l'ORIAS sous le n° 23002291 — couvre nos habilitations CIF · COA · COBSP.
Carte T (CCI) n° CPI 7301 2024 000 000 014 — activité de transaction immobilière.
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Disponible du lundi au vendredi · 9 h – 19 h · 03 74 47 20 18
Trois profils, trois stratégies de financement distinctes (délégation Lemoine, in fine TMI 41 %, refinancement IFI). Calculs réels avec hypothèses explicitées — à valider en mission COBSP.
Marc, 32 ans · primo Lyon · TMI 30 %
1. Projet
2. Crédit
3. Assurance
4. Bilan
Délégation assurance loi Lemoine
≈ 14 800 € sur 25 ans
Délégation art. L.313-30 C. conso. + suppression questionnaire santé (loi Lemoine art. 10) — prêt ≤ 200 000 €/emprunteur dont remboursement avant 60 ans.
Avertissement : les prénoms et villes sont fictifs, à des fins illustratives. Les taux indiqués sont des fourchettes indicatives mai 2026 (panel Hagnéré 12 banques partenaires) — ils varient selon profil, durée et banque retenue. Le crédit immobilier engage l’emprunteur — vérifiez votre capacité de remboursement avant tout engagement.
Les 20 questions les plus posées sur le crédit immobilier, répondues par nos courtiers COBSP.
