Usufruit de SCPI et trésorerie d’entreprise : atouts, fiscalité 2026 et limites

Pourquoi l’usufruit de SCPI revient dans les stratégies de trésorerie

Une entreprise qui dispose d’une trésorerie durablement excédentaire cherche souvent un compromis entre rendement, horizon de placement, simplicité et fiscalité. L’usufruit de parts de SCPI s’inscrit dans cette logique : transformer une partie de la trésorerie « dormante » en revenus potentiels pendant une durée fixée à l’avance, sans immobiliser du capital en pleine propriété sur le long terme.

La logique économique ressemble à un produit « à flux » : l’entreprise paie un prix d’acquisition, perçoit des revenus pendant la durée du contrat, puis son droit s’éteint à l’échéance. Juridiquement, cela s’appuie sur la séparation des attributs du droit de propriété (usage, revenus, disposition) entre usufruitier et nu-propriétaire.

Comprendre l’usufruit de parts de SCPI

Ce que l’entreprise achète réellement

L’usufruit est le droit de jouir d’un bien et d’en percevoir les revenus, sans en être propriétaire, avec l’obligation d’en conserver la substance.

Dans le langage courant (et plus pédagogique), l’usufruitier peut utiliser le bien et encaisser les revenus, tandis que le nu-propriétaire détient la « coquille » patrimoniale (la propriété sans les revenus).

Sur une part de SCPI, le principe est identique :

• l’entreprise usufruitière a vocation à percevoir les distributions de la SCPI pendant la durée convenue ;
• le nu-propriétaire récupère la pleine propriété à l’extinction de l’usufruit (réunion des droits).

À l’extinction, l’usufruit prend notamment fin par l’expiration du temps prévu et par la consolidation (réunion usufruit + propriété sur la même tête).

Durée : une contrainte juridique utile en trésorerie

Pour une personne morale, la durée d’un usufruit est plafonnée : « l’usufruit qui n’est pas accordé à des particuliers ne dure que trente ans ».

En trésorerie d’entreprise, les durées pratiques sont généralement plus courtes (quelques années), car l’objectif est de coller au cycle de trésorerie et à l’horizon d’investissement.

Rappels indispensables sur les SCPI

Les SCPI ont pour objet l’acquisition, la construction et la gestion d’un investissement immobilier locatif (bureaux, commerces, logements, etc.).

L’Autorité des marchés financiers, Autorité des marchés financiers, rappelle qu’un investissement en SCPI/OPCI :

• est soumis aux fluctuations du marché immobilier ;
• comporte un risque de perte en capital ;
• implique un horizon long (l’AMF cite au moins 10 ans comme ordre de grandeur pour la « pierre-papier »).

Même si l’usufruit a un terme qui « force » la sortie, il ne rend pas la SCPI sans risque : les revenus peuvent varier, et le scénario économique dépend de ce qui est réellement distribué pendant la période.

Fiscalité et comptabilisation en société à l’IS en 2026

Imposition à l’IS : taux 2026 à connaître

En 2026, le taux normal de l’impôt sur les sociétés est de 25 %.

Un taux réduit de 15 % peut s’appliquer, sous conditions, sur la fraction de bénéfice allant jusqu’à 42 500 €, notamment si le chiffre d’affaires est ≤ 10 M€ et si des conditions de détention du capital sont respectées.

À garder en tête : certaines entreprises peuvent être redevables, en plus, de la contribution sociale sur l’IS (3,3 % de l’IS, après abattement), selon leur chiffre d’affaires et leurs conditions d’éligibilité à l’exonération.

Le point clé : amortissement et résultat taxable

Le sujet central, pour une société, n’est pas seulement le rendement « facial », mais le couple revenus encaissés / charge déductible.

Sur le plan fiscal, les règles relatives aux amortissements rappellent qu’un élément incorporel ne peut être amorti que s’il est prévisible que ses effets bénéfiques prendront fin à une date déterminée (logique d’utilité limitée et prévisible).

Un usufruit temporaire est, par nature, borné dans le temps (il s’éteint notamment par l’expiration du terme).

C’est la raison pour laquelle, en pratique, l’acquisition d’un usufruit temporaire est généralement traitée comme une immobilisation incorporelle amortissable sur la durée du démembrement, ce qui permet d’étaler son coût en charges d’amortissement.

Attention à ne pas confondre : l’entreprise ne peut pas amortir le bien sous-jacent qu’elle ne possède pas ; les règles fiscales rappellent que les éléments dont une entreprise a la jouissance en qualité d’usufruitier ne font pas partie de son actif, et qu’elle ne peut pas pratiquer d’amortissement « sur ces éléments ».

Dans une logique d’usufruit de SCPI, l’enjeu est donc l’amortissement du droit (incorporel) et non l’amortissement des immeubles détenus par la SCPI.

Ce que la société doit exiger avant de souscrire

L’information précontractuelle est un point E-E-A-T / YMYL essentiel : avant toute souscription à un produit d’investissement dont la valeur fluctue (la SCPI est explicitement citée en exemple), le document d’informations clés (DIC) doit être communiqué au client en amont du conseil, pour permettre une décision éclairée.

Exemples chiffrés et mécanismes de calcul

Les chiffres ci-dessous sont volontairement fictifs et pédagogiques : ils ne constituent pas une promesse de performance. L’AMF rappelle que le capital et les rendements ne sont pas garantis et que la valeur peut baisser.

Exemple fictif : l’effet concret de l’amortissement en société à l’IS

Hypothèses :

• une société soumise à l’IS achète un usufruit temporaire de 5 ans ;
• investissement de trésorerie : 100 000 € ;
• on suppose, pour illustrer, que le prix d’usufruit correspond à 23 % de la pleine propriété (ce pourcentage est utilisé par le barème fiscal des mutations pour un usufruit à durée fixe, par période de dix ans « sans fraction » ; l’objectif ici est seulement de donner un ordre de grandeur) ;
• taux de distribution annuel de la SCPI : 5,5 % de la valeur en pleine propriété (hypothèse de travail).

Étape 1 – Reconstituer une « valeur pleine propriété » implicite

• Si 100 000 € représentent 23 %, la pleine propriété théorique correspond à :
  

100 000 / 0,23 = 434 783 €.

Étape 2 – Estimer les revenus annuels distribués

• Revenus annuels supposés : 434 783 × 5,5 % = 23 913 € / an.

Étape 3 – Calculer l’amortissement annuel du droit d’usufruit

• Amortissement linéaire sur 5 ans : 100 000 / 5 = 20 000 € / an.
  

Le raisonnement d’amortissement d’un droit incorporel repose sur l’idée que ses effets bénéfiques s’éteignent à une date déterminée, ce qui correspond à un usufruit temporaire.

Étape 4 – Résultat taxable lié à cette opération

• Résultat « fiscal » simplifié : 23 913 – 20 000 = 3 913 €.

Étape 5 – IS (si la société est au taux normal 25 %)

• IS : 3 913 × 25 % = 978 €.

Lecture :

• trésorerie encaissée : 23 913 € ;
• IS approximatif : 978 € ;
• trésorerie nette après IS (hors autres éléments comptables) : 22 935 € / an pendant 5 ans.

Ce que montre l’exemple : sans amortissement, toute la distribution (23 913 €) serait logiquement prise dans le résultat taxable, ce qui change radicalement le rendement net, surtout sur une durée courte. Les règles de taux (25 % et 15 % sous conditions) structurent le calcul.

Exemple fictif « stress test » : que se passe-t-il si les distributions baissent ?

Même investissement (100 000 € sur 5 ans). On suppose une baisse des distributions (vacance locative, renégociation de loyers, travaux, etc.), ce qui fait partie des risques rappelés par l’AMF.

Hypothèse stress : distribution ramenée à 4,5 % de la pleine propriété implicite.

• Revenus : 434 783 × 4,5 % = 19 565 € / an
• Amortissement : 20 000 € / an
• Résultat taxable : 19 565 – 20 000 = –435 € (une perte liée à l’opération, qui vient réduire le résultat global de la société).

Lecture : l’amortissement protège partiellement la fiscalité, mais la trésorerie encaissée baisse ; l’intérêt économique dépend alors de la capacité de l’entreprise à supporter une variabilité de revenus et à conserver un volant de liquidité suffisant.

Avantages, limites et alternatives pour la trésorerie d’entreprise

Les avantages quand le montage est cohérent

L’usufruit de SCPI peut être pertinent si l’entreprise vise :

• des revenus potentiels pendant une durée déterminée, sans logique de conservation patrimoniale ;
• une optimisation du résultat via l’amortissement d’un droit à durée limitée, dans le cadre général des règles d’amortissement des incorporels à durée déterminée ;
• une diversification par rapport à des placements purement monétaires, en acceptant un risque immobilier (l’AMF rappelle explicitement que la pierre-papier n’est pas garantie).

Les limites et points de vigilance

Le terme « le mieux » est rarement approprié en gestion de trésorerie : tout dépend des contraintes d’exploitation et du profil de risque.

Points de vigilance majeurs :

• Risque de marché et de revenus : les loyers peuvent baisser, la valeur peut diminuer, et les rendements passés ne préjugent pas des rendements futurs.
• Horizon et liquidité : l’AMF associe la SCPI à un horizon long ; en usufruit, l’horizon est contractuel, mais la logique de marché immobilier reste structurante.
• Taux et contributions : l’IS est à 25 % au taux normal, avec un taux réduit possible sous conditions ; certaines entreprises peuvent être concernées par la contribution sociale sur l’IS.
• Qualité de l’information : DIC à obtenir avant souscription, documentation à lire et à conserver.
• Durée maximale si usufruit au profit d’une personne morale : plafond légal de 30 ans, même si la pratique de trésorerie est souvent bien plus courte.

Comparaison rapide avec d’autres usages de trésorerie

Comparaison à grands traits (à affiner selon la société, son horizon, son besoin de liquidité et sa gouvernance) :

• Compte à terme / supports monétaires : généralement plus lisibles et liquides, mais sans exposition immobilière ; ils ne répondent pas à la même logique de rendement long et comportent d’autres paramètres (taux, durée, conditions bancaires).
• SCPI en pleine propriété dans la société : logique patrimoniale plus longue ; la question de l’amortissement ne se pose pas de la même manière, et l’horizon long rappelé par l’AMF redevient central.
• Usufruit de SCPI : logique de revenus sur une période donnée, mais avec un risque immobilier et une dépendance à la distribution.

Hagnéré Patrimoine et l’usufruit de SCPI

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Conclusion

L’usufruit de SCPI peut être une solution efficace pour une trésorerie d’entreprise à horizon défini, à condition de maîtriser la fiscalité IS, l’amortissement et les risques immobiliers, et de ne pas le considérer comme un placement universel.

Mise à jour 2026.